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15万亿的楼市逐渐“冷却”!4000万光棍、2.5亿老人“冷 
2019-12-03 21:36:50     热度:3960

最近,两个数字引起了热烈的讨论。一个是结婚率,另一个是离婚率。

根据民政部发布的《2018年社会服务发展统计公报》,结婚率连续六年下降,离婚率连续15年上升,2017年达到3.2‰。

一方面,它正创出新高,另一方面,它又创出新低。形成鲜明对比的背后是年轻人对婚姻和生育的日益恐惧,以及生育率持续下降的事实。

中国人口与发展研究中心副主任何丹2018年进行的一项调查显示,中国育龄妇女不打算再次生育的三大原因是“沉重的经济负担”、“太老”和“没有孩子”。

所谓“沉重的经济负担”,换句话说,就是“高房价”。

民生证券宏观分析师谢云良9月23日在一篇帖子中指出,生育率、房价指数、女性劳动参与率和男女实际工资的年度序列是协整的,得出的结论是:房价指数平均上涨1%,总生育率将大幅下降0.45%。

显然,房价越高,住房市场容量越大,房地产在财产、生活和工作中所占的比例越高,有孩子的家庭就越少。

你知道,截至去年年底,我们的房地产交易额已达15万亿元。

15万亿房地产市场与创新的低结婚率、新的高离婚率和生育率下降有关。

然而,房地产市场毕竟是由人们的需求驱动的。没有对婚房和学区房的需求,房价上涨的基础自然会动摇。

例如,现在有4000万单身团体。

中泰证券宏观分析师梁忠华指出,根据国家统计局2015年的调查数据,2015年15岁以上未婚男性比未婚女性多4000万,尤其是在农村地区,占3000多万。

事实上,4000万仍然是一笔小数目。如果我们考虑婚姻市场匹配、独身等因素,单身者的实际人数可能远远超过4000万。

《2017年中国统计年鉴》(China Statistical Yearbook 2017)显示,基于抽样比例,2016年未婚总人口为2.18亿(男性1.29亿,女性8,900万),离婚总人口为2.19928亿(男性1,242.3万,女性954.96万),使中国单身总人口达到2.4亿。

单身者包括被动的单身未婚男性,而单身人口包括所有不想结婚的年轻人。

对于这些找不到对象、不能结婚或不想结婚的人来说,他们买房的动机有多大?

例如,2.5亿老年人也“冷眼旁观”

国家统计局的统计数据显示,截至2018年底,中国60岁及以上老年人口约为2.5亿,占总人口的17.9%。

乍一看,这一比率似乎不高,但增长率略高于预期。2013年老年人口超过2亿,仅占14.9%,仅四年后就达到2.4亿,占17%,一年后又增加了1000万。

最近,我还看到一个数据,我们的预期寿命已经达到77岁。在加速老龄化的同时,由于科学技术和医疗条件的快速进步,老年人口的加速增长必然会越来越快。

这就是问题的症结所在:对于独居老人来说,房子重要还是健康重要?对于一个有八个老人、四个父母和一个年轻人的家庭来说,老年显然比买房更重要。

毫无疑问,4000万单身汉和2.5亿老年人将“退出”房地产市场。需求减少后,房地产的扩张将是不可能的。

例如,当熨斗被击打时,炽热的铁片只能放入水中冷却,然后才能提高“硬度”。15万亿房地产市场正在复制这一过程,并逐渐“降温”。

从长远来看,这不是一件坏事。

首先,它有利于房屋所有权概念回归理性。

当房地产市场由劳动力驱动时,商品房的市场化正在全面展开,生活方式正在发生巨大的变化。人们不再依靠单位福利来分配住房,也不再沦为老弱病残、家庭住宅和自建房屋。尽管房价上涨的帷幕由此拉开,但投机并不强烈。满足住房需求是重中之重。城市化的起点也是从这个时候开始的。

然而,由于扩张过快,房地产市场“改变了它的味道”。高杠杆投机者比比皆是。低首付和零首付相继出现。每个人都把房子当成投机。

只有在大量的老人和单身汉出现后,人们才能意识到过度追求住房是一种“梦想”,房地产只能给我们提供一个居住的地方,而没有维持和增加价值的属性。

第二,它有利于稳定的房地产市场。

我们不妨回顾一下过去十年房地产市场的“周期性效应”。

自2008年以来,房地产经历了三次周期性变化,分别为2008年10月至2012年2月、2012年3月至2015年2月和2015年3月至今,每次持续约三年。

在此期间,调控政策是房地产周期变化的一个重要因素,房价的波动也呈现出“大起大落”的状态。

如果老年人和单身汉的数量增加,所谓的“周期”将自然消失,没有人会投机需求方,房价将走向稳定。

第三,新生家庭的买家将有更多的机会。

为什么急需的人总是抱怨房地产市场?因为“这个村庄消失了,这个商店也消失了”,从工作和商业中赚钱的速度远远落后于房地产的升值速度。有房地产的人可以通过买房子实现阶级的跳跃。犹豫、没钱、等着看错过的机会的人只能无奈地叹息。

随着监管的深化和换房退潮效应的出现,老龄化、生育率和结婚率都将使投机退潮,房地产市场表现稳定,特别是在三线和四线地区,将出现大量性价比高的新房和二手房。那些犹豫不决并且只需要他们的人将有更多的机会选择房子。

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