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新城悦服务 机会在眼前 
2019-12-03 07:34:00     热度:4284

朱振坤/文,本刊特约作者

巴菲特说,坚持做简单的事情比解决复杂的问题更有益。一些股票的利润更容易预测,也更容易衡量这些股票的投资价值。比如贵州茅台、高速公路等等,一旦这些股票便宜,它们往往会提供一个稳定盈利的机会。

物业服务是另一个盈利能力确定性强、易于预测的行业。物业服务模式简单,服务行业轻资产,不需要任何复杂的技术和资金投入。它几乎垄断了利基市场。一旦管理合同签订,物业公司将“当场收款”。业主很难更换物业公司,所以未来的收入非常稳定。

也许正是因为这个原因,房地产股票通常不便宜。过去两年来,许多房地产公司纷纷分拆旗下房地产公司,在香港上市,受到了首都的广泛关注和欢迎。例如,永胜人寿(01995.hk)、凯撒精细(02168.hk)、郊野公园服务(06098.hk)、优雅人寿(03319.hk)及中海地产(02168.hk)均录得良好升幅。市场定价在大多数时候都是有效的,好公司不便宜。因此,一旦有了有前途的公司,价值投资者就祈祷有一个便宜的购买机会。

然而,在香港股市的地产股中,有一家这样的公司,新城悦服务(01755.hk)。由于实际控制者事件的影响,股价大幅下跌。目前的收盘价比事件发生前下降了26%。考虑到公司业绩的稳定增长,存在较强的盈利确定性和巨大的投资机会。

业务不受紧急情况的影响。

新城部门创始人的事故对新城悦服务影响不大。

房地产公司未来的主要增长将来自新城控股交付新房,新城控股未来交付房屋绝对没有问题。为什么?因为房子是预售的,所以大部分房子在建造之前就已经售出了。新城的预售房屋征收率接近90%,其中只有30%足以完成房屋建设。此外,业主的预付款由政府部门监管。新城出售的房子可以全部交付。事实上,新城控制的房子的销售还不错。受此事件影响最大的月份8月份,仍售出245.15亿元人民币,同比增长25%。

新城控股目前是中国第八大房地产开发商,土地储备为1.33万亿元。即使在未来一段时间内不购买土地,它仍能保证未来三年的年销售额接近3000亿元。目前新城悦服务的管理面积为4440万平方米,也就是说,这些土地储备将在未来如期完成,三年内还将增加两个新城悦服务。

新城悦服务现有业务不受影响。业主不会因为实际控制人的个人问题而搬迁或不支付物业费。

因此,对新城悦服务的投资只有一个问题。这家公司值多少钱?

稳定快速增长的物业服务

新城越服务业务可分为物业服务和增值服务两部分。首先,让我们谈谈物业服务行业,即卫生、绿化、维修、停车、保安等。,服务包括在业主支付的物业费用中。

房地产开发商在开发土地时,通常会在预售前签订物业服务合同,并制定物业收入计划。大型房地产公司开发的项目基本上由它们自己的房地产公司管理。已签订物业管理合同的项目统称为合同区。由于是预售制度,这些销售区域只有在两年后交付时才会成为物业公司的管理区域,从而带动物业公司的收入和利润大幅增加。

近年来,融资和土地集中在大型房地产公司,它们的销售额迅速增加。因此,新城悦服务、碧桂园服务、保利地产等大量合同区尚未移交给管理区。合同区/管理区代表物业公司未来的增长空间。新城岳的合同面积/下属管理面积为3,这意味着合同签订后有两倍的增长空间。该公司设定了2020年1亿平方米和2022年2亿平方米的增长目标。约有8800万平方米的合同面积尚未交付,未来将逐步交付,以实现2020年的目标。2022年的目标也需要积极扩大,以包括第三方项目,这应该通过某些努力来实现。

公司的物业服务收入与面积基本呈正相关,每平方米收费与建筑所在城市、建筑位置、居住人群及提供的服务内容相关。新城月房产的平均物业费约为2.2元/平方米。房地产业务的交付大多集中在下半年,因此新城月华服务的管理面积要到下半年才会大幅增加,但收入会在次年上半年大幅增加。仅仅利用某一年相应的管理区域来预测财产收入是不完全准确的。如果房屋交付延迟,相应的收入也会延迟,但最迟不会超过一年,所以公司的估值不会受到影响。根据在用面积/收入系数,对新城越服务的未来收入和利润进行了简单预测。

物业是一个服务业,成本主要是员工工资,占60%,商业模式成熟简单,毛利率稳定。新建筑的物业成本稍高,所以如果新建筑的比例较高,毛利将会较高。随着新建筑交付量的增加,毛利率将略有增加。根据目前的毛利率水平,预测是合理的。2019年至2022年房地产业的毛利分别为2.57亿元、5.04亿元、7.05亿元和10.08亿元。

与住房交付相关的增值服务

这一部分相对比较复杂,大致分为三类:第一,开发者的增值服务。房屋交付前,物业公司需要提前搬迁,为房地产企业提供服务。包括销售办公室的安全和清洁,以及交付前的整改和验收服务。第二是社区增值服务,大致可分为三类。首先是向社区业主提供公共资产管理,如出租电梯广告空间、丰富的鸟巢、出租空置房屋等。第二,拎着包办理入住手续,为业主搭建平台,出售装修包、建材、软衣服、家具、家电、日用品,物业公司从中扣除一定比例;第三,开发商以佣金为基础出售停车位。最后,提供专业服务,主要包括门禁、可视对讲、监控、门禁、停车管理等系统建设。

以上三种简单的理解是新房屋交付业务,而母公司完成了交付区域。由于新城控股要交付的房产数量大幅增加,这部分收入增长迅速。根据该公司的《中国日报》,2018年约有163个项目,2019年有278个项目,收入同比增长162%,毛利率为24.9%。

有人怀疑这部分利润被开发商转给新城悦服务。其中,只有开发商的增值服务和停车位销售向开发商收取服务费,而其他业务则通过向业主提供服务来赚取。关联交易中可能有一些利润转移,但有关联交易的定价规则。开发商的增值服务有两种定价方法:人工奖金或支付三个月的物业费。例如,广东省规定,房地产公司应向房地产公司支付3个月的物业管理费,并通过相关政府部门进行转让。停车销售佣金是以销售十几分的销售佣金收入为基础的,在开发商委托第三方帮助销售之前,如果第三方承销,开发商往往会打大折扣出售。事实上,物业公司在收取佣金的基础上出售停车位更方便。停车管理可以加强,以促进停车位销售。房地产公司的佣金率超过10%。对于房地产公司来说,它几乎不需要投资资本和资源来创造利润。

增值服务在交付时是一次性收入,因此在未来的某个时候,增值服务可能不会再增长,因为房地产服务不像房地产服务那样稳定和可持续。

新城控股目前拥有1.33万亿元的土地储备。假设销售规模在未来三年内不会增加,从2020年到2022年,每年将交付3000万平方米。由于手袋占用率、停车销售和专业服务都是公司在过去一两年发展起来的业务,增值服务收入和交付面积的比例只能根据2018年的比例来计算。新城悦服务2019-2022年增值服务收入分别为11.7亿元、19.5亿元、19.5亿元和19.5亿元,毛利分别为3.74亿元、5.85亿元和5.85亿元。

非常确定的投资机会

根据新城悦服务2019年至2022年的利润预测,与目前的市值相比,明显被低估了。

由于该物业的轻资产不需要再投资,利润波动小,利润贡献稳定,到2022年,新城月服务的管理面积仍可保持10%以上的增长,物业服务的合理估值可达20倍。2022年,物业服务毛利占64%,按比例净利润为5.67亿元。根据20倍的计算,仅物业服务就价值113亿元。

另一部分是增值服务。虽然这是一次性收入,但未来可能不会增长,甚至不会波动。考虑到物业公司将逐步扩大增值服务,如学生课外托管、家庭护理等服务,这部分业务仍有希望。考虑到新城在2022年将有400万业主,这些人口流动将具有巨大的价值。即使pe的保守估值是8倍,这部分利润也是3.01亿元,也是24亿元。

到2022年,公司的总价值将超过137亿元。目前,公司市值相当于44.3亿元,新城悦服务将有明显的增长空间。

在大多数情况下,股票可以上涨几次的结论很难实现。我一直在反复检查这项投资是否有漏洞。如果有人想到它,请让我知道。

来源:证券网络

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